未來十年，中國房地產6大趨勢，每一條都是重磅！

發布日期：2020-01-06 作者：點擊：

回望2019年，中國樓市的不平靜，相信大家有目共睹，也讓我們更加客觀、辯證、理性地看待房地產這個行業。

然而，在即將到來的2020年，大家的眼光已經不再局限于明年行情會怎樣？而是開始重新審視這個行業，中國房地產未來5-10年會怎么發展？中國房地產還有沒有未來？房企多元化發展能否更好地活下去......

簡而言之，從2020年開始，未來10年中國房地產會形成怎樣的格局？

關于這個問題，或許能從前幾天，重慶市原市長、中國國際交流中心副秘書長黃奇帆在《2020中國經濟形勢解析高層報告會》上的講話，窺測一二。

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未來10年

中國房地產的總量走勢會怎樣？

黃奇帆認為，現在中國房地產17億平米的建設規模是高點，未來十年不會翻番，而是逐漸往下減，十一二年減掉40%，到2030年會降到10億平米左右，并形成一個平衡點。

在此之前，你得知道，過去30年，中國房地產規模總量是如何增長的？

1990年，無論是民間造的還是政府造的房子，全國才1000萬平米。

2000年，達到1億平米，也就是從90年代房地產市場誕生開始算起。

2010年，正式達到10億平米，十年間漲了10倍。

2018年，8年增長了7億，達到17億平米。

可見，中國房地產規模增長的速度是驚人的，發展勢頭相當猛。

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為什么會出現這種全世界一百年歷史上絕無僅有的現象？

第一，從1990年中國住房人均住房面積不到10平方米擴張到現在的人均40平方米，有的城市50平方米，這是住房改善的過程，也是非常大的剛需擴張的過程。

第二，從改革開放初期中國城市居民2.8億人，到如今7億人，而且人均住房面積達到40-50平方米，這是城市人口擴張產生了巨大的剛需。

第三，近30年來，城市發展中出現舊城改造，拆掉1億平方米，可能造了3億平方米來覆蓋，這是一塊新的補充。

第四，2010年以后，按照建設部出臺的新鋼筋混凝土建設標準造出來的房子大體上可以生存50年-70年，而此前只有15、30年，拆了造，造了拆，所以與國外建造可以生存100年的房子相比，中國人花錢是最多的。

在這個意義上，我們的GDP常常造了很多效益不高，戰略上講無效的GDP。

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為什么未來十年，房屋建設不會翻番？

歸根到底，高速擴張的四大原因，大部分消失了。

首先，剛需擴張階段已經過去。

就大數平均來說，人均住房面積一般到了50平方米左右，就完全滿足了剛需，再多的都是屬于特殊的投資或者其他的收支的需要。

其次，人口擴張紅利基本有限。

中國的人口城市化率已經到了60%，即便再過十幾年達到70%，城市化率還會提高，城市化進程還沒完成。但到70%以上基本就到頭了，進城的人會逐漸減少。

此外，舊城改造的速度變低。

從前幾年開始，我們新造房的標準至少都是50年以上，折舊率下降了，即本來30年折完，現在變成了50年折完。同時，舊城改造也逐漸趨于完善。

從絕對總量來看，今后如果9億多城市居民，400億左右平方米，那么這個折舊，如果按照50年平衡來算，每年要折掉8億多平方米。

所以，未來十年，總量將從17億平方米一年變成10億平方米左右，到了10億平方米左右又會形成一個新的平衡。

以后主要不是城市擴大造房子，不是改善剛性缺口造房子，而是房屋的壽命折舊形成了一個增量與存量之間的調整。

.02

未來10年

中國房價還會大漲嗎？

2000年，全國平均房價1000元/平左右，而現在每平差不多一萬多塊，全國房價漲了10倍左右。當然這是一個均價的概念，就全國而言。

為什么會上漲10倍？

可以從供求、價格、匯率三大方面來看。

首先，任何商品價格上漲和供求有關，供不應求就漲價，供過于求、供大于求就跌價，供求決定價格，從今年的豬價就可以看出來，不多說。

其次，貨幣印發的多，價格就會漲。從2004年到去年，印鈔票的基礎貨幣發行量從4萬億增加至32萬億，漲了8倍。

這部分錢進入市場，就會引發通貨膨脹，而房地產又是供不應求的，所以通貨膨脹支撐了房地產，并使其成為了一個巨大蓄水池。

另外，匯率的變化也會推動中國房地產價格往上升或者往下降。在過去的20年，我們貨幣超發、增發，貨幣的增長率是最高的。而房地產吸收了大量超發貨幣，而且它供不應求，這兩個因素結合起來房價就往上升。

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但未來10年，這三大因素不會存在了。

第一，未來不會有過多貨幣進入地產把地產價格泡高。在連續3年里，中國的M2每年的增長就是在8%-9%，基本上跟GDP增長率同步，很穩健。

第二，人民幣穩定或者還在升值，意味著外資進來炒作房地產，買了你的房，等著你的房子升值的概率很小，畢竟貨幣沒有出現大起大落，是賺不了多少錢的，更何況供求上已經平衡飽和。

總體來說，中國經濟保持穩定性，局部會有漲有跌，大幅度的房價下跌是不會的。

.03

未來10年

房企負債率會被控制且大幅下降

中國房地產世界的高負債，相信大家都知道，目前整個中國9萬多個開發商的負債率在84%。

在過去的20年，高速擴張的面積、高速擴張的流量，在高杠桿、高周轉的情況下可以支撐，但是今后，不能大規模的造房，房價也不會翻一番，翻兩番，如果還按照這種模式，無疑形同自殺，政府的管制措施也會出臺。

所以在這個意義上講，房地產的債務是會下降的。

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下降多少呢？

黃奇帆認為，至少從80%降到50%左右，而且如果政府出三招，開發商的債務一定下來。

1、任何開發商不許再欠著債買地，買地的錢必須是自有資金，不能負債。

2、對房地產不能再搞那么寬松的預售房，預售房負債一定要等二三十層的房子結構封頂。

3、通過信托，滿足開發商持有房屋的心態來出租的需求，使其形成股權投資，而非債務。

.04

未來10年

房企數量會縮減多少？

中國房地產企業有9萬多個，而全世界所有國家，180個國家的開發商加起來也沒有9萬個。

所以，17億平方米贏得了9萬個企業的生活費，今后應該減。

你要知道，前10家造了整個中國房子的30%，前100家造了中國全部一年開發量的70%，前1000家基本上造了90%。

這個意思還有8.9萬家或者9萬家做了百分之幾，絕大部分是空殼公司，完全可以關掉。

未來10年，在市場萎縮，競爭洗牌加劇的情況下，最起碼6萬個沒了，剩下3萬個，嚴重一點8萬個沒了，留1萬個都是會出現的局面。

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.05

未來10年

房企的主戰場在哪？

毋庸置疑，過去從1億變17億的過程，幾乎東西南北中處處都是房地產。

不過，今后會比較多的集中三個地方。

第一個熱點，人口超過1000萬的國家超級大城市，但是它還有潛力從1000萬變2000萬的超級大城市。

至于，已經過了2000萬的比如北京和上海，不會再去把城市規模擴大一倍造許多房子。

第二個熱點，超級大城市都會帶出一個大都市圈。

這個大都市圈是以超級大城市的市中心100公里為半徑畫個圈，也就是超級大城市本身可能只有兩三千平方公里的城市區。

但是100公里的半徑畫個圈形成的3萬多平方公里當中的中等城市、小城市，是會加速度發展的。

例如，浙江嘉興和江蘇蘇州。

第三個熱點，城市群。

城市群是指幾個大城市距離200、300、400公里范圍內所形成的的區域。

但是城市和城市會互相聯系，這種城市群中你如果是大城市，可能500萬變成700萬，然后變成特大城市，特大城市也會擴張到1000萬以上超大城市。

長三角、珠三角，京津冀、武漢長沙城市群等等都屬于城市群。

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.06

未來10年

房地產銷售格局會如何？

目前中國房地產的銷售模式，就是房子100%、99%造好了就賣的模式。但是，今后這種模式將會發生轉換。

如果一個地方有100個房子，可能20%的房子是政府的保障房，保障房是租賃的。

而市場上開發商造的房子大約80%，差不多三分之一（80%*13=30%左右）也會是租賃房，有開發商長期持有租賃運作。這個租賃費用會是商品房價格的租賃房，而不是政府保障房、公租房的租賃費。

然后，開發商造的剩下的50%的房子左右，還是維持原來的商品銷售。

言下之意，老百姓最后有50%左右是住在租賃房，而這50%左右里面的20%多一點是商品化的租賃房，有20%多一點是政府的租賃房。

這樣社會將形成一個新的格局——即房產是拿來住的，而不是拿來炒的。

所以，在這種背景下，整個房產的經營模式就會發生變化。而中國政府在管理開發商的時候也會逐漸按要求，把房地產是用來住的，而不是拿來炒的管控方法實現市場化、法治化、規范化的景象。

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