拿不拿建設用地，肯定要具體情況具體分析，不同的保護區(qū)、不同的鄉(xiāng)村、不同的行政區(qū)域，等等，不同的區(qū)位和環(huán)境條件，肯定有不同的處理方式，或拿地或不拿地，或多或少，或靠或邊，或主體或配套，不能一概而論。有些現(xiàn)成建筑資源可以用作開發(fā)主體，可能就不太需要建設指標，適宜軟開發(fā)。有些不搞地產不足以平衡收益，可能就要適度開發(fā)。有些大項目，非要建設指標不可。

魏小安曾提出，對于旅游資源，要“強化軟開發(fā)，并進行適度硬開發(fā)”。在硬開發(fā)方面，充分利用現(xiàn)有建設，補足缺少的項目，豐富內容單薄的項目；在軟開發(fā)方面則需要從策劃、規(guī)劃、設計、活動、營銷、品牌等方面下功夫。這一觀點尤其是適用于一些原生態(tài)資源，這也是當下旅游開發(fā)造成破壞的“重災區(qū)”，在臨近市場的優(yōu)質資源開發(fā)殆盡的情況下，市場區(qū)位不太好的生態(tài)資源已成為資本巧取豪奪的獵物。

強化軟開發(fā)，適度硬開發(fā)。多些軟開發(fā)，少些硬開發(fā)。這一觀點在大旅游、泛旅游、“+旅游”、甚至所謂“一切皆是旅游業(yè)”的虛火背景下，應該成為信條。希望對于濫開發(fā)者、無序開發(fā)者、任性開發(fā)者，以及市長定位而非市場定位者都是當頭棒喝！

對于旅游資源開發(fā)，提倡“兩生兩化”，即：自然資源開發(fā)生態(tài)化，人文資源開發(fā)生活化。

經常會遇到一些搞文旅的投資商削尖腦袋琢磨著用一般農地或林地等非建設用地搞文旅項目開發(fā)，自以為很聰明，很有眼光。也有一些政府官員給投資商撐腰說“可以搞”，還找來一些策劃大師或設計機構出主意，如何在非建設用地上開發(fā)，并躲避國土督察。為什么說這種想法或做法是自作聰明？因為根本不可能躲避督察，而且自以為不拿建設用地降低了投資成本，實際是放棄了發(fā)財的更大機會與最佳路徑。被查、被拆是早晚的事，甚至還沒等到被拆，你已經活不下去了。

2020年1月1日實施的《土地管理法》第四條“國家實行土地用途管制制度……建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等”，明確規(guī)定了發(fā)展旅游產業(yè)必須在建設用地上。我們通常所說的旅游六要素的“吃、住、行、游、購、娛”涉及的建筑物、構筑物等設施都必須建在建設用地上，對應于國家標準的不同用地類別。當然，一些輕度觀光、游覽涉及的農地、山林地等除外，可以按原用地現(xiàn)狀管理。

無數的案例證實了文旅項目光靠運營是很難活下去的，至少是活不好的，不管是采取簡單粗暴的門票制，還是會員制，從一消收入發(fā)展到二消、甚至衍生產業(yè)。忽視土地增值的文旅項目生存空間太小了，大部分情況下，文旅項目在常規(guī)運營基礎上帶動項目及周邊土地增值，是投資商及當地政府所追求的，所以，很多文旅項目有意或無意地把文旅產業(yè)內容當成了圈地工具，這是政府和企業(yè)都心照不宣的。從經營發(fā)展的角度來看，不拿建設用地搞文旅，是短視的、膚淺的，甚至是傻子。

正因為這一點，建設用地才稀缺，才有價值。也正因為這一點，搞建設不按法定流程審批就要抓人。嚴禁農地非農化及防止耕地非糧化是一浪高過一浪的大趨勢，也是國家衛(wèi)片督查的兩大核心內容，人可以因私欲而打盹，天眼是逃不過的。

就設施農業(yè)政策及積極意義，具體可參見土地爺的原創(chuàng)文章《關于設施農業(yè)用地的幾點冷思考》。正因為設施農業(yè)用地的農業(yè)本性，搞文旅等其他非農建設項目不能借設施農業(yè)的名義來立項或申請用地。早在2014年9月29日國土資源部、農業(yè)部出臺的《關于進一步支持設施農業(yè)健康發(fā)展的通知》（國土資發(fā)〔2014〕127號 ）就曾指出：各地應嚴格掌握設施農業(yè)要求，嚴禁隨意擴大設施農用地范圍，以下用地必須依法依規(guī)按建設用地進行管理：經營性糧食存儲、加工和農機農資存放、維修場所；以農業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂；以及各類農業(yè)園區(qū)中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地中央、相關部委及各地在文旅用地、鄉(xiāng)村旅游政策中均有“不得借設施農業(yè)用地搞文旅開發(fā)”的警示。2018年8月，農業(yè)農村部、自然資源部聯(lián)合部署全國“大棚房”問題專項整治行動，并于9月份印發(fā)《關于開展“大棚房”問題專項清理整治行動堅決遏制農地非農化的方案》的通知。所謂大棚房，是指一些企業(yè)、個人及組織借建農業(yè)設施或農業(yè)園區(qū)之名，違法違規(guī)占用耕地甚至永久基本農田，用于非農業(yè)建設的行為，其本質是擅自改變土地性質和用途、改變農業(yè)生產功能，觸碰耕地保護紅線和農地非農化。

兩居室?guī)づ裰袑挸ǖ男菹⑹液痛舐杜_非常適合計劃一天的冒險活動近年來，隨著文旅融合發(fā)展的深入，文旅新業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，對用地需求越來越多，對用地管理也提出了越來越高的要求。有些開發(fā)商與當地政府勾結，趁文旅新業(yè)態(tài)用地分類不甚明朗的時機，鉆了用地管理的空子。早在2015年11月25日，原國土資源部、住建部及國家旅游局就發(fā)布《關于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見》（國土資規(guī)〔2015〕10號），對一些文旅新業(yè)態(tài)用地進行了規(guī)范，如自駕車房車營地項目土地用途按旅館用地管理，可利用現(xiàn)有文化遺產、大型公共設施、知名院校、科研機構、工礦企業(yè)、大型農場開展文化、研學旅游活動,或晚上觀星；非常適合大家庭或夫妻一起旅行。

在各類文旅會展及論壇上，都能看到泡泡屋、木屋、樹屋、帳篷等設備制造商的身影，及聲嘶力竭的推銷。再加上項目當地政府的追求政績，催促開發(fā)商盡快上馬出形象，一些似乎不占建設用地的網紅項目如雨后春筍。事實上，泡泡屋的美麗神話與嚴格的土地用途管理是格格不入的，在土地管理法規(guī)里從來就沒有泡泡屋、帳篷等就可以不用建設用地的規(guī)定，永久破壞耕作層、且需要市政基礎設施配套的，就必須申請建設用地。當然，這種泡泡屋是可以移動的，可以拆卸的，真要被查、被拆，也沒啥大損失，但只要你用地違法、觸犯刑律了，《刑法》第342條在等著你，抓你是沒商量的。

為了促進鄉(xiāng)村旅游、全域旅游發(fā)展，助力鄉(xiāng)村振興，國家相關部委及各地政府都出臺了一些部門規(guī)章和地方土政策，來規(guī)范旅游配套設施用地管理，也從一定程度上促進地方鄉(xiāng)村旅游發(fā)展。比如，2020年1月20日海南省自然資源和規(guī)劃廳出臺的《關于進一步明確“只征不轉”“不征不轉” “只轉不征”有關問題的通知》指出，8米以下的鄉(xiāng)村旅游路、2米以下的棧道、100平米以下的觀景臺及季節(jié)性停車場等配套設施可按原用途管理。從法理上說，這個政策是觸碰了《土地管理法》底線的，但有各地方政府做擔保、并嚴格規(guī)范管理，基本上不太可能出現(xiàn)洪水泛濫、不可收拾的局面。

玖景文旅（江西）產業(yè)規(guī)劃設計院在原生態(tài)旅游開發(fā)領域，擁有全產業(yè)鏈服務體系！極力倡導推廣當地文化旅游，并和當地產業(yè)聯(lián)動積極參與鄉(xiāng)村振興，打造區(qū)域旅游網路帶動就業(yè)，得到很多政府的認可，在國內獨樹一幟！

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