一個鄉村就是一個野奢度假綜合體

通過鄉村閑置農宅的統一收租，并進行整體改造與度假化利用，將村落打造成為高品質的鄉村旅游度假區，并塑造特色鄉村度假品牌。

2、房屋空置率高。部分房屋空置是度假鄉居模式開發的重要條件。閑置的農宅減少了項目前期的工作程度，容易進行資產流轉，并易于對房屋進行改造升級。因此，度假鄉居模式一般選取“空心村”或新村搬遷之后的廢棄舊村，既避免了閑置資源的浪費，又使得偏僻無人居住的古村落煥發出新的生機。

3、建筑風貌良好。度假鄉居模式要求村落民居建筑多為傳統老院落，風貌特色突出，由磚石或木頭等鄉土材質砌筑而成的建筑更能彰顯鄉村的質樸鄉土氣息，而且建筑外貌、結構等保存完整，具有較高的改造價值，便于構建與城市現代化建筑風格形成強烈的反差的度假模式。

2、高端度假品牌塑造。對于閑置農宅的改造要求文化性、鄉土性與品質感兼顧，追求外舊內新、外樸質內奢華的效果，塑造獨立的度假品牌。

3、村民參與方式營造。度假鄉居模式，根植于鄉村生活，村民的參與必不可少，可通過探索村民房產、土地入股，或返聘村民為度假村（區）員工等多種方式，促進村民就地就業，激發村民參與鄉村旅游的熱情，實現社區居民的持續參與。

小眾旅游是區別于大眾旅游的一種精品化的旅游模式，其需求正在日益增長，并讓旅游發展方式、經營方式和服務方式均面臨轉型和創新。高端化的度假鄉居模式主要針對小眾旅游需求的多樣化，創新和優化旅游產品結構，讓觀光旅游向休閑度假轉型，為高端小眾提供更具品質的旅游生活。

1、資產流轉的本質

閑置資產流轉的本質是資產所有權不變，通過出租其使用權來實現閑置資產的價值。農民依然對所擁有資產享有所有權，流轉只是將其資產的使用權進行出租、出讓等，資產的所有者會以租金、分紅等方式獲益。

2、資產流轉的關鍵

資產流轉能否順暢的關鍵要看承租方的務農效益，這是維持其對農民租金承諾的現實基礎。在充分尊重農民意愿的條件下，提供足夠的效益保障，才能夠讓農民自愿參與到資產的流轉中來。

3、資產流轉的形式

資產流轉可以采取多種流轉形式，出租、出讓、轉包、入股等為資產流轉的主要形式。

1、開發主體

2、開發要點

1、運營主體

2、運營要點

1、投資開發商——經濟效益與品牌效益

度假鄉居的成功開發建設，一方面可以獲得應的經濟回報，另一方面，隨著項目的投資、開發、運營管理及營銷推廣的系統化運作，會形成自身的度假品牌，在一定的區域內會逐漸形成品牌號召力，形成連鎖運營模式，通過模式復制獲取更大的品牌效益。

2、農民——最直接的受益者

度假鄉居模式中，農民是最直接的受益者。其收入來源主要分為三部分，即租金收入、分紅收入及工資收入。

3、鄉村——推動鄉村升級發展

度假鄉居模式的建設過程中，會同時推進鄉村公共交通、供水供電、垃圾和污水處理、通訊信息和勞動就業服務等體系的建設，推動鄉村公共基礎設施升級，使現代、文明的生活方式與農村田園牧歌式的傳統生活方式得到有機的融合，促進鄉村的可持續發展。

密云山里寒舍——從“空心村”到鄉村度假區的華麗轉身

山里寒舍位于京城東北部的密云縣北莊鎮的干峪溝村，距離北京108公里，是一處由古村落改造成的鄉村酒店群。山里寒舍將整個村子的宅基地和農民的田地租用，約15公頃。預計在廢棄或閑置的宅基地上改造建設86套創意鄉村民居及15畝公共配套功能設施，形成山里寒舍創意鄉村休閑度假區，預計開發的配套設施還包括會所、高爾夫球場、馬術場、SPA中心、會議中心、多功能娛樂中心、泳池、手工坊、農耕博物館、觀光車等。

1、“山前”——山里寒舍開發前

由于地處偏遠，交通不便，干峪溝村村民逐漸外遷，導致大量民居閑置乃至荒廢，村內民居空置率高達80%，成為名副其實的“空心村”。干峪溝村戶籍人口僅有41戶71人，平均年齡超過60歲，常住人口不足20人。隨著年齡結構逐漸老化，年輕勞動力紛紛外出謀生，造成土地和山場無人打理，全村43處宅院，大多處于閑置狀態，村莊日益凋敝，了無生機。

開發前的干峪溝村

2、“山后”——山里寒舍開發后

2013年，北莊旅游開發公司，以50年租用、二套閑置房入股合作等形式，收租了村里廢棄或閑置的宅基地（或集體土地），對村落的供電、給排水、通訊、網絡等基礎設施進行高規格建設，并將傳統民居院落改造成為高品質的度假酒店，以“奢華與樸素混搭，舒適和自然結合”為特色，將城市化的星級酒店享受與鄉村自然寧靜的生活自然融合，并配套了游泳池、高爾夫、兒童游樂場等休閑度假項目，目前開放的院落有20余座，入住價格從1500元至4000元不等。通過這一模式，村民不僅可以獲得穩定的租金，同時還成為山里寒舍的員工，獲得相應的工資收入，而干峪溝村的土地、果林等各類資源也得到了系統盤活，昔日荒涼的空心村變身成為國際范的鄉村度假區。

進行開發建設后的干峪溝村

1、有效的土地流轉

在“山里寒舍”的帶動下，干峪溝成立了旅游專業合作社，著眼于干峪溝村獨特的自然人文資源以及特殊的旅游市場需求，有效推動土地、房屋流轉，在不改變所有權前提下，村民以房屋、果樹、土地入社，化零為整，委托企業統一管理。利用這些廢棄或閑置的宅基地（或集體土地），以50年租用、二套閑置房入股合作等形式，改造建設40套創意鄉村民居及15畝公共配套功能設施，形成了山里寒舍創意鄉村休閑度假區。

2、最鄉土的資產升級開發

山里寒舍最大的特點就是具有鄉村的原始生態特征，開發不破壞當地環境，保留了原有的古老建筑外貌。在開發建設過程中，最大限度地使用當地的石材和木料，最大限度地保護民居的原始狀態。酒店房間在原有老房基礎上改造裝修而成，從外面看還是村民老宅，木門、木窗、椽子、石頭院墻等都得到保留。而室內卻別有洞天，糅合了中西設計，融合了古樸與現代理念，創建了古樸而不失現代化的混搭風。五星級的客房及衛浴設施，中西餐廳，無線網絡覆蓋，是最鄉土的資產升級模式。

古樸而不失現代化的山里寒舍

3、 有力調動農民積極性